Deposito cauzionale: quando può essere trattenuto
19 feb 2024
Questo articolo offre una sintesi sulle principali caratteristiche del deposito cauzionale nel contratto di locazione. Il deposito cauzionale, erroneamente noto come caparra, è una forma di garanzia prevista dalla legge (art. 11 della Legge n. 392/1978) in favore del locatore, a garanzia appunto delle obbligazioni a carico del conduttore (che di seguito verrà chiamato anche inquilino, per comodità di chi legge)derivanti dal contratto di locazione, tra cui, ad esempio, l’osservanza della destinazione d’uso dell’immobile locato, la regolarità dei pagamenti dei canoni di locazione e la corretta restituzione dell’immobile locato.
Qual è l’importo massimo del deposito cauzionale?
La consegna della somma pattuita
Il pagamento degli interessi
Quando deve essere restituito il deposito cauzionale
Quando si può trattenere il deposito cauzionale
Differenza con la caparra confirmatoria e penitenziale
Conclusioni
Qual è l’importo massimo del deposito cauzionale?
L’importo massimo del deposito cauzionale è di 3 mensilità del canone mensile.
La previsione del deposito cauzionale e il suo preciso ammontare devono risultare dal contratto di locazione. Qualora dovesse essere concordato un importo superiore a quello delle tre mensilità di cui all'art. 11 Legge n. 392/1978, la clausola è affetta da nullità relativa e, quindi, resta valida soltanto per la somma corrispondente all'importo legale. Il conduttore a ripetere, ossia vedersi restituito, quanto versato in eccedenza.
Il deposito cauzionale può essere versato mediante bonifico bancario, versamento in contanti o mediante una garanzia fideiussoria bancaria e assicurativa.
La consegna della somma pattuita
Nei contratti di locazione la corresponsione della cauzione si realizza con la consegna della somma pattuita al locatore, che deve essere consegnata al momento della stipula del contratto, al fine di garantire preventivamente quest'ultimo verso le obbligazioni dell'inquilino, quali, in particolare, il pagamento dei canoni di locazione nei termini stabiliti nel contratto, l'uso del bene secondo la diligenza del buon padre di famiglia, l’osservanza della destinazione d’uso dell’immobile e la restituzione, alla cessazione del contratto, nel medesimo stato in cui lo stesso inquilino l'ha ricevuto. In altre parole, nel caso in cui l'inquilino abbia causato un danno, il locatore potrà soddisfarsi sul deposito cauzionale per l'ammontare del danno stesso, con la conseguenza che, alla cessazione del rapporto contrattuale, l'inquilino avrà diritto all'integrale restituzione della cauzione soltanto in caso di adempimento delle obbligazioni di natura legale e convenzionale poste a suo carico.
In caso di mancato versamento del deposito cauzionale, il locatore può richiedere la risoluzione del contratto per inadempimento. L'ammontare della somma non versata deve essere pari ad almeno una mensilità del canone di locazione dal momento che, secondo la giurisprudenza, un importo minore non andrebbe a configurare un grave inadempimento, quindi un inadempimento abbastanza grave e idoneo alla risoluzione del contratto.
Tuttavia, se il contratto non impone il versamento del deposito cauzionale, però, questo non può essere chiesto successivamente alla conclusione dello stesso.
Il pagamento degli interessi
Gli interessi legali che maturano sulle somme del deposito cauzionale vanno corrisposti annualmente ai sensi dell’art. 11 Legge n. 392/1978.
Si tratta di un obbligo inderogabile posto a tutela dell'inquilino. Infatti eventuali accordi che escludano il versamento degli interessi o ne prevedano il versamento in termini difformi dall'art. 11 L. n. 392/1978 devono considerarsi nulli per contrasto con norma imperativa.
L'obbligo di corrispondere annualmente gli interessi maturati sulle somme versate a titolo di cauzione, che incombe sul locatore in favore del conduttore, mira ad evitare che i frutti della relativa somma possano tradursi in un incremento del canone locatizio (così, ad esempio, Cass. sent. n. 75/2010).
Il diritto del conduttore ad ottenere gli interessi sul deposito cauzionale al termine di ogni anno matura anche in difetto di una sua espressa richiesta. Tuttavia, secondo la giurisprudenza, sul piano processuale il locatore può essere condannato al pagamento di tali interessi solo se il conduttore abbia proposto ritualmente una domanda in tal senso, non potendo altrimenti il giudice provvedervi d'ufficio (sul punto Cass. sent. n. 23052/2009).
Ugualmente, il conduttore eventualmente convenuto in giudizio per il pagamento dei canoni scaduti che intenda compensare il credito del locatore con gli interessi da questi non corrisposti deve formulare una apposita eccezione, che in quanto eccezione in senso stretto di natura riconvenzionale, non può essere rilevata d'ufficio né formulata per la prima volta in appello (vedi, fra le altre, Cass. sent. n. 9059/2002).
Quando deve essere restituito il deposito cauzionale
La restituzione del deposito cauzionale potrà avvenire solo a seguito del rilascio dell’immobile da parte dell’inquilino, della risoluzione del contratto e dopo l’accertamento da parte del proprietario dell’adempimento di tutti gli obblighi contrattuali del conduttore.
La somma da restituire va maggiorata degli interessi maturati se questi non sono stati versati alle scadenze annuali.
Qualora il deposito non venga restituito dal proprietario, e non è pendente alcun giudizio promosso dal locatore per l'attribuzione totale o parziale della somma per eventuali danni subiti, il conduttore potrà richiedere l’emissione di un decreto ingiuntivo nei confronti del proprietario per poter recuperare tale somma.
Questa azione si prescrive nel termine di 10 anni e, contro tale decreto ingiuntivo, il proprietario potrà opporsi dimostrando di avere diritto a ritenere il deposito a titolo di rimborso di eventuali danni.
Quando si può trattenere il deposito cauzionale
Dal momento che l’obbligo di restituzione del deposito cauzionale sorge al momento del rilascio dell’immobile da parte del conduttore, è sempre bene che, in tale momento, quest’ultimo, insieme al locatore, sottoscriva un verbale di rilascio dove si dà atto che al momento della riconsegna l’immobile non presenta danni.
Nel caso in cui, invece, i danni siano presenti, ovvero nel caso di altro inadempimento del conduttore, il locatore avrà il diritto di trattenere il deposito cauzionale.
Ciononostante, anche nel caso in cui l'inquilino si sia reso inadempiente, la ritenzione della cauzione da parte del locatore al termine della locazione è legittima soltanto quando consegua ad una pronuncia giudiziale.
A fronte dell'inadempimento dell'inquilino, pertanto, il locatore non può semplicemente trattenere la somma versata a titolo di cauzione ma deve agire in giudizio affinché gli sia legittimamente attribuita.
Infine, si fa presente che il locatore non può contestare al conduttore di non aver ritinteggiato l’immobile al termine della locazione, e ciò anche se il contratto di locazione prevede tale obbligo. Infatti, tale clausola, come affermato dalla Corte di Cassazione (nello specifico con sentenza n. 11703/2002), sarebbe nulla per contrarietà all’art. 79 della legge 392/1978 che prevede la nullità di quelle pattuizione volte a obbligare l'inquilino alla eliminazione del deterioramento, dovuto al normale uso, subito dall’immobile e risultante al termine della locazione.
Differenza con la caparra confirmatoria e penitenziale
Infine, occorre precisare che il deposito cauzionale deve essere distinto dalla caparra confirmatoria e dalla caparra penitenziale.
La caparra confirmatoria, ai sensi dell'art. 1385 c.c., è una garanzia, per ognuna delle parti, nel caso in cui l’altra dovesse risultare inadempiente, ed è una somma di danaro che costituisce anche un anticipo del prezzo stabilito per il contratto.
La differenza si riversa anche sul piano della tassazione in quanto, mentre il deposito cauzionale non è tassato, la caparra confirmatoria lo è.
Diversa ancora è la caparra penitenziale, ex art. 1386 c.c. Questa viene versata per compensare l’eventuale esercizio di recesso nel contratto. Pertanto, se recede la parte che l’ha versata, l’altra parte la tratterà per compensare il pregiudizio subito; se, invece, recede la parte che l’ha ricevuta, quest’ultima dovrà restituire il doppio della caparra medesima.
Conclusioni
In conclusione, affidarsi immediatamente ad un Avvocato che si occupa di contratti di locazione per una consulenza specifica sul proprio caso, consentirà:
sia al locatore che al conduttore di poter conoscere la legittimità delle proprie pretese o di quelle dell’altra parte, come, ad esempio in questo caso, la restituzione o meno del deposito cauzionale;
ugualmente ad entrambi, di cercare una soluzione transattiva della controversia che possa evitare una causa, con notevole risparmio di tempo e di costi.
