Sfratto esecutivo: se l'inquilino non libera l'immobile

Questo articolo offre una panoramica sullo sfratto esecutivo, quindi cosa è, come funziona e perché dovrebbe essere utilizzato come strumento per liberare l’immobile.

Questo articolo, quindi, è utile sia al locatore per comprendere come arrivare a liberare il suo immobile quando non viene liberato spontaneamente, sia al conduttore (che di seguito verrà chiamato anche inquilino, per comodità di chi legge) per capire come e quando e in che modo può essere sfrattato forzosamente.

La procedura di sfratto si compone di due fasi:

• una fase giudiziaria

• una fase esecutiva.

La fase giudiziaria è quella che inizia con la notifica dell’atto di intimazione di sfratto per morosità e termina con l’emissione, da parte del Giudice, dell’ordinanza di convalida dello sfratto.

Tale provvedimento costituisce il titolo esecutivo che permette di iniziare l’azione di rilascio, cioè la fase esecutiva, qualora l’inquilino non abbandoni in modo spontaneo l’immobile condotto in locazione, è assistita dall’intervento dell’Ufficiale Giudiziario ed è finalizzata allo sgombero dell’immobile.

• Cos’è lo sfratto esecutivo?

• Procedura di sfratto esecutivo: il precetto di rilascio

• Procedura di sfratto esecutivo: la liberazione dell’immobile.

• Sfratto esecutivo: i tempi

• Sfratto esecutivo e beni mobili: come funziona?

• Cosa succede se lo sfrattato non li asporta?

• Conclusioni

Cos’è lo sfratto esecutivo?

Il provvedimento di sfratto esecutivo è l’ordinanza con la quale il Giudice convalida lo sfratto e risolve (quindi chiude) il contratto di locazione che quindi non esiste più. Il giudice stabilisce una data a partire dalla quale, se l'inquilino non lascia volontariamente l'immobile, si può avviare l'azione esecutiva per ottenere il rilascio.

Quindi, se l’inquilino non rilascerà l’immobile entro la data indicata nel provvedimento di sfratto esecutivo, a partire da tale data si potrà iniziare la fase esecutiva dello sfratto portando alla liberazione forzata dell’immobile e all’immissione del proprietario nel possesso dello stesso.

Lo sfratto esecutivo è, quindi, il titolo esecutivo che dà la possibilità di iniziare questa fase esecutiva, che è una vera e propria procedura di esecuzione forzata, disciplinata dagli artt. 605 e s.s. del codice di procedura civile.

Procedura di sfratto esecutivo: il precetto di rilascio

Una volta ottenuto il provvedimento di sfratto esecutivo, se l'ex inquilino (ora un occupante senza diritto) non lascia spontaneamente l'appartamento entro il termine stabilito nel provvedimento di sfratto esecutivo si dovrà dare avvio alla fase esecutiva, mettendo appunto “in esecuzione” il provvedimento di sfratto esecutivo.

Per iniziare l’azione forzata di rilascio, occorre, per prima cosa, notificare all’inquilino il provvedimento di sfratto esecutivo insieme a un atto che prende il nome di atto di precetto di rilascio.

Questo atto, obbligatorio per legge, annuncia l’inizio della fase esecutiva e dà all’inquilino l’ultima possibilità di rilasciare l’immobile senza che venga effettivamente messo in esecuzione il provvedimento di sfratto esecutivo.

In pratica, è un atto con il quale si intima l’inquilino il rilascio dell’alloggio entro e non oltre 10 giorni dalla notifica. Lo si avverte che, in caso di mancato rilascio, si procederà con l’azione esecutiva fondante sul provvedimento di sfratto esecutivo.

Se trascorrono questi 10 giorni e l’inquilino non ha effettivamente lasciato l’immobile, allora si metterà definitivamente in esecuzione il provvedimento di sfratto esecutivo.

Procedura di sfratto esecutivo: la liberazione dell’immobile

Per mettere in esecuzione il provvedimento di sfratto esecutivo, è necessario richiedere all’ufficiale giudiziario competente di notificare all’occupante il cosiddetto avviso di sloggio e preavviso di rilascio.

Questo avviso contiene la data, stabilita dall'ufficiale giudiziario, del primo accesso che l'ufficiale effettuerà presso l'immobile soggetto all'esecuzione. In questa data, di solito, lo sfratto non viene effettivamente eseguito, ma rappresenta un accesso preliminare in cui l'ufficiale giudiziario informa l'occupante che è tenuto a lasciare l'immobile poiché l'azione forzata di rilascio è in corso.

Una volta che l'ufficiale giudiziario ha effettuato il primo accesso all'immobile, rinvia l'esecuzione a una successiva data, che sarà fissata in base alla sua agenda. In questa data successiva, l'ufficiale giudiziario procederà con l'effettiva esecuzione dello sfratto.

In caso contrario, potrebbe essere necessario un ulteriore rinvio della procedura affinché lo sfratto esecutivo venga effettivamente eseguito e il proprietario ottenga la disponibilità dell'immobile.

Il numero e la durata dei rinvii necessari per giungere all'esecuzione effettiva dello sfratto dipendono da diversi fattori. Ad esempio, il numero di provvedimenti di sfratto esecutivo che l'ufficiale giudiziario deve eseguire e la sua agenda influiscono sicuramente sulla frequenza dei rinvii. Inoltre, la necessità di coinvolgere le forze dell'ordine nell'esecuzione dello sfratto e la loro disponibilità a essere presenti in base ai tempi stabiliti dall'ufficiale giudiziario possono influire sulla durata dell'esecuzione dello sfratto. Ancora, altre circostanze che possono influire sulla durata possono essere l'intervento dei servizi sociali comunali o altre questioni specifiche del caso.

Sfratto esecutivo: i tempi

Come accennato in precedenza, il giorno e l'ora dell'esecuzione dello sfratto esecutivo sono decisi dall'ufficiale giudiziario. Durante tale occasione, sono richieste le seguenti presenze presso l'immobile da liberare:

• il proprietario dell'immobile o un suo delegato, ovvero una persona specificamente autorizzata dal proprietario attraverso una delega scritta, affinché partecipi all'esecuzione dello sfratto e, soprattutto, venga immessa nel possesso dell'immobile dall'ufficiale giudiziario, di solito con il proprio avvocato;

• un fabbro, che sarà presente per cambiare la serratura dopo l'esecuzione dello sfratto esecutivo e, se necessario, aprirà forzatamente la porta per accedere all'appartamento oggetto della procedura di sfratto esecutivo, nel caso in cui l'occupante non sia presente;

• se ritenuto necessario dall'ufficiale giudiziario, può essere coinvolta anche la forza pubblica per fornire l'assistenza necessaria.

Inoltre, potrebbe essere necessaria la partecipazione di ulteriori soggetti durante l'esecuzione dello sfratto esecutivo, ad esempio:

• un medico o un'ambulanza se ci sono persone malate o allettate nell'alloggio oggetto della procedura di sfratto;

• il personale del canile, se è presente un cane o un gatto che l'occupante non intende portare via con sé;

• i servizi sociali del comune di riferimento, se la situazione familiare dell'occupante è particolarmente problematica.

Una volta che tutte le parti menzionate sopra (incluso l'ufficiale giudiziario) sono presenti presso l'immobile oggetto della procedura di sfratto, l'esecuzione può iniziare. Se l'occupante è presente in casa, l'ufficiale giudiziario lo inviterà a lasciare l'alloggio, sia spontaneamente sia con l'assistenza della forza pubblica, se necessario. Verrà quindi cambiata la serratura e l'ufficiale giudiziario immetterà il proprietario o il suo delegato nel possesso dell'immobile, mentre viene ingiunto all'occupante e a chiunque altro di non interferire più con l'immobile, pena le sanzioni previste dalla legge.

Nel caso in cui non ci sia nessuno in casa, la porta verrà aperta con l'aiuto del fabbro e la serratura verrà comunque sostituita. L'occupante troverà sull'ingresso dell'appartamento un avviso che conferma l'esecuzione dello sfratto, accompagnato dall'ingiunzione di non interferire più con l'immobile, pena le sanzioni di legge.

Sfratto esecutivo e beni mobili: come funziona?

Cosa accade se, durante l'esecuzione materiale dello sfratto e l'immissione legittima del proprietario nell'immobile, ci sono ancora beni mobili di proprietà dell'occupante (come mobili, effetti personali, ecc.) all'interno dell'alloggio?

In tali situazioni, quando lo sfratto viene eseguito, l'ufficiale giudiziario concede all'occupante un periodo di tempo (di solito 15-30 giorni) in base all'articolo 609 del codice di procedura civile, affinché possa rimuovere i propri mobili e tutte le sue cose, previo accordo con il proprietario. Dopo l'esecuzione dello sfratto, infatti, solo il proprietario avrà le chiavi dell'alloggio, poiché la serratura d'ingresso sarà stata cambiata durante l'esecuzione del provvedimento di sfratto esecutivo.

Cosa succede se lo sfrattato non li asporta?

Se l'occupante sfrattato non rimuove i mobili e le altre sue proprietà presenti nell'alloggio entro i termini stabiliti dall'Ufficiale Giudiziario, su richiesta dell'Avvocato del proprietario dell'immobile, si procederà come previsto dall'articolo 609 del c.p.c.

Se il valore dei beni presenti risulta superiore alle spese di custodia e trasporto degli stessi? In tal caso, l'ufficiale giudiziario nominerà un custode che sarà incaricato di trasportare i beni in un luogo diverso dall'appartamento e i beni saranno venduti attraverso un'asta. I proventi ottenuti dalla vendita saranno utilizzati per coprire le spese e i compensi relativi alla custodia dei beni stessi. Nel caso in cui la vendita non abbia successo, sarà necessario provvedere allo smaltimento dei beni.

Se il valore dei beni non supera le spese di custodia e trasporto, l'ufficiale giudiziario provvederà allo smaltimento o alla distruzione dei beni. Di solito, questa seconda opzione viene presa in considerazione, soprattutto, nei casi di sfratti esecutivi di immobili residenziali, poiché i mobili e gli oggetti presenti in una normale abitazione hanno solitamente un valore inferiore rispetto alle spese di trasporto e custodia che comporterebbe la loro vendita all'asta.

È importante notare che, specialmente nel caso di sfratti esecutivi di attività commerciali, potrebbero essere presenti nell'immobile macchinari, utensili o strumenti di lavoro di notevole valore. In tali casi, l'ufficiale giudiziario potrebbe dover nominare un esperto per valutare il valore dei beni e determinare se supera o meno le spese necessarie per il trasporto e la custodia degli stessi.

Infine, è importante tenere presente che se l'occupante sfrattato lascia scadere il termine assegnatogli senza rimuovere i propri beni, ma desidera recuperarli prima che vengano smaltiti o venduti, può fare una richiesta al Giudice dell'esecuzione per riaverli, previo pagamento delle spese di custodia e trasporto sostenute.

Conclusioni

In conclusione, affidarsi immediatamente ad un Avvocato che si occupa degli sfratti e quindi anche dello sfratto esecutivo consentirà:

1. al locatore di non incorrere in errori di procedura, poterne valutare i presupposti e, nel caso, poter accelerare i tempi del rilascio dell’immobile;

2. al conduttore, di scegliere la strategia più adeguata, qualora vi siano motivi di opposizione allo sfratto o per ritardarne la sua esecuzione;

3. ad entrambi, di cercare una soluzione transattiva della controversia che possa evitare la causa, con notevole risparmio di tempo e di costi.