Il recesso anticipato del conduttore dal contratto di locazione: quando e come è possibile
11 mar 2024
Questo articolo offre una sintesi sul recesso anticipato dal contratto di locazione, ovvero il caso in cui il conduttore (che di seguito verrà chiamato anche inquilino, per comodità di chi legge), può recedere anticipatamente dal contratto di locazione.
Recesso anticipato nelle locazioni abitative
I gravi motivi di recesso
Come recedere dal contratto di locazione
Spese e comunicazione all’Agenzia delle Entrate
Recesso anticipato nelle locazioni commerciali
Conclusioni
Recesso anticipato nelle locazioni abitative
Il recesso dal contratto di locazione ad uso abitativo è una manifestazione di volontà dell'inquilino diretta allo scopo di far venir meno gli effetti del contratto di locazione prima della scadenza prevista. Si differenzia, infatti, dalla disdetta, che è invece la manifestazione di volontà con la quale una delle parti intende evitare che ci sia il rinnovo automatico del contratto di locazione alla scadenza, e, in particolare, la disdetta alla prima scadenza del locatore, segue delle regole differenti e presenta caratteri più stringenti e meno agevoli per arrivare ad una risoluzione anticipata del contratto.
Tale recesso anticipato può avvenire nel caso in cui l'inquilino decida di avvalersi dell’apposita clausola di recesso convenzionale inserita nel contratto (ciò significa che se non inserita l'inquilino non potrebbe avvalersene), ovvero in presenza di gravi motivi che lo giustifichino. Infatti, l’art. 3, comma 6, della Legge n. 431/1998 e l'art. 4, co.2, della Legge n. 392/1978 prevedono che il conduttore possa recedere dal contratto di locazione in qualsiasi momento prima della sua scadenza solo in presenza di gravi motivi, dandone comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi.
Tale periodo vale nel momento in cui nel contratto non sia prevista una clausola che indichi un diverso termine di preavviso.
Va precisato che, qualunque sia la scadenza del contratto, le parti hanno sempre la facoltà di risolvere di comune accordo il loro contratto.
I gravi motivi di recesso
La giurisprudenza della Corte di Cassazione ha sancito che i gravi motivi che possono legittimare il recesso dell'inquilino devono essere rappresentati da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto contrattuale, tali da rendere troppo gravosa la sua prosecuzione.
Gravi motivi possono essere, ad esempio, la perdita del posto di lavoro dell’inquilino, il suo trasferimento in altro luogo lavorativo, problemi familiari che lo obbligano al trasferimento o, anche, problemi strutturali dell’immobile.
Vi è altresì un obbligo, da parte del conduttore, di documentare e dimostrare tali gravi motivi, nel caso in cui il locatore ne faccia richiesta; qualora questi ultimi siano non veritieri, infatti, il proprietario potrà agire contro il conduttore chiedendo un risarcimento dei danni subiti, salvo che non sia riuscito in ogni caso a concedere in locazione l’immobile ad altro soggetto.
Come recedere dal contratto di locazione
Il recesso dal contratto di locazione deve essere comunicato mediante lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, ovvero con altro mezzo equipollente come ad esempio una pec.
La legge prevede, inoltre, che il recesso dal contratto di locazione debba essere comunicato con un preavviso di sei mesi, salvo che non sia diversamente concordato tra le parti all’interno del contratto.
Il mancato rispetto del preavviso sopraindicato comporta due conseguenze notevoli: per il locatore, il rinnovo del contratto di locazione alle stesse condizioni del precedente; per il conduttore, l'obbligo di versare al locatore l'importo pari a sei canoni mensili, pari al periodo del mancato preavviso, anche in presenza del rilascio dell'immobile (vedi, ad esempio, Cass. sent. n. 18167/2012).
Ulteriore conseguenza a carico dell'inquilino che recede per gravi motivi, senza dare il dovuto preavviso al locatore, è il risarcimento dei danni subiti dal locatore, a causa dell'anticipata restituzione dell'immobile. L'onere di dimostrare l'inadempimento dell'inquilino e che l'immobile è rimasto libero e non utilizzato grava sul locatore (così, ad esempio, Cass. sent. n. 530/2014).
Spese e comunicazione all’Agenzia delle Entrate
Naturalmente la risoluzione anticipata del contratto di locazione a causa del recesso dell'inquilino comporta delle spese per entrambe le parti. Innanzitutto va detto che il conduttore può lasciare l'immobile in qualunque momento dopo aver comunicato ufficialmente la sua volontà di recedere dal contratto, ma è tenuto a corrispondere al locatore tutte le mensilità previste dai termini di preavviso.
Per quanto riguarda l'eventuale deposito cauzionale va precisato che questo non deve essere obbligatoriamente restituito all'inquilino, ma può essere trattenuto dal locatore qualora riscontrasse dei danni all'interno dell’immobile. Ulteriori dettagli in questo articolo sul deposito cauzionale.
C'è infine un adempimento fiscale che sorge, a carico delle parti, in caso di recesso anticipato: l’obbligo di comunicare all’Agenzia delle Entrate la risoluzione anticipata del contratto entro 30 giorni dall’evento e di pagare la dovuta imposta di registro per la risoluzione anticipata del contratto.
Recesso anticipato nelle locazioni commerciali
Anche nelle locazioni commerciali è previsto il recesso per gravi motivi da parte del conduttore. A tal riguardo, l’art. 27, ultimo comma, della Legge n. 392/1978 stabilisce che, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata (o mezzo equipollente come la pec).
Anche in questo caso saranno da valutare attentamente i casi nei quali i gravi motivi possano legittimare il recesso anticipato del conduttore.
Un grave motivo tale da giustificare il recesso anticipato dell'inquilino può essere il caso di interruzione dell’esercizio dell’attività imprenditoriale. Più dubbie saranno le situazioni in cui verrà dismessa una sola unità locale dell’impresa, pur continuando l’attività aziendale. In tali casi è più facile che la decisione del conduttore possa essere contestata dal locatore.
In particolare, sul punto, la sentenza della Corte di Cassazione n. 26618 del 2022 afferma che i gravi motivi non possono consistere in una valutazione unilaterale del conduttore sulla convenienza o meno della continuazione del rapporto di locazione, in quanto devono consistere in un sopravvenuto squilibrio tra le prestazioni delle parti tale da incidere sull’andamento dell’azienda nel suo complesso.
Conclusioni
In conclusione, affidarsi immediatamente ad un Avvocato che si occupa di contratti di locazione per una consulenza specifica sul proprio caso, consentirà:
al locatore di poter conoscere la legittimità dell’esercizio del diritto di recesso da parte del conduttore;
viceversa al conduttore, di poter capire se la sua volontà di recedere dal contratto sia legittima;
ad entrambi, di cercare una soluzione transattiva della controversia che possa evitare una causa, con notevole risparmio di tempo e di costi.
