Indennità di avviamento: quando è o non è dovuta
8 apr 2024
Questo articolo offre una sintesi sull’indennità di avviamento, ovvero i casi in cui la stessa è o non è dovuta al conduttore (che di seguito verrà chiamato anche inquilino, per comodità di chi legge) da parte del locatore.
Indennità di avviamento: cosa è
Indennità di avviamento: in quali casi è prevista
A quanto ammonta dell’indennità di avviamento
Indennità suppletiva
Interessi dovuti sull’indennità di avviamento
Rinuncia preventiva all’indennità di avviamento
Conclusioni
Indennità di avviamento: cosa è
L’indennità per la perdita dell’avviamento ai sensi dell' art. 34 della Legge n. 392/1978 è il diritto del conduttore a ricevere una indennità nel caso di cessazione di un contratto di locazione ad uso commerciale che non sia dovuto a risoluzione per inadempimento o per disdetta o per recesso del conduttore, quindi generalmente per cause imputabili al locatore.
Il pagamento dell’indennità di avviamento commerciale ha una funzione riparatoria e serve a compensare le difficoltà che l'inquilino si troverà ad affrontare, relative alla perdita della sede in cui lo stesso esercita la propria attività.
Indennità di avviamento: in quali casi è prevista
L’indennità di avviamento è prevista esclusivamente nel caso di locazioni commerciali, in particolare nel caso di locazioni di immobili adibiti ad attività industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico, quindi nei casi di svolgimento di attività che comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, quando la cessazione del contratto di locazione non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o per disdetta o per recesso del conduttore, quindi generalmente per cause imputabili al locatore.
Tale indennità non è prevista in tutti i casi nei quali non c’è svolgimento di attività che comporta contatti diretti con il pubblico, nonché in relazione ad immobili destinati all’esercizio di attività professionali, di carattere transitorio, complementari e interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali e autostradali, alberghi e villaggi turistici.
L’indennità è esclusa, altresì, quando la risoluzione del rapporto sia dovuta ad una delle procedure fallimentari o ancora per sfratto per morosità, essendo la morosità, in questo caso, un inadempimento del conduttore. Si può approfondire il tema in questo articolo sullo sfratto per morosità nelle locazioni commerciali.
A quanto ammonta dell’indennità di avviamento
La durata dell’indennità di avviamento è diversa a seconda del tipo di attività che viene svolta nell’immobile.
Ai sensi dell'art. 34 della Legge sull'equo canone, per le attività industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico, l’indennità è pari 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto, mentre per le attività alberghiere l’indennità è pari a 21 mensilità.
Indennità suppletiva
L'inquilino ha diritto, ex art. 34, comma 2, della Legge n. 392/1978, ad una ulteriore indennità pari all’importo dell’indennità per la perdita dell’avviamento, quindi sostanzialmente al doppio, qualora, alla cessazione della locazione per i casi di cui sopra, l’immobile venga adibito, da chiunque subentra nell’immobile stesso, all’esercizio della stessa attività o di attività incluse nella stessa tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente, ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente.
Tale diritto del conduttore all’indennità suppletiva è collegato all’effettivo esercizio dell’attività e non già alla sola intenzione manifestata dal locatore, in occasione del diniego di rinnovazione del contratto (vedi, a tal riguardo, Cass. sent. n. 4326/1995).
Interessi dovuti sull’indennità di avviamento
Gli interessi dovuti sull’indennità di avviamento cominciano a decorrere unicamente nel momento in cui è avvenuto il rilascio dell’immobile, stante lo stretto collegamento tra l’obbligazione di rilascio e quella di corresponsione dell’indennità.
Rinuncia preventiva all’indennità di avviamento
In base all'art. 79 della Legge n. 392/1978 è nulla qualsiasi rinuncia preventiva all'indennità di avviamento. Tuttavia, la Cassazione, pur essendosi espressa più volte contrariamente ad una rinuncia preventiva dell’indennità di avviamento da parte del conduttore, ha ritenuto legittima la stessa ogni qual volta la rinuncia del conduttore sia andata a bilanciare una corrispondende rinuncia da parte del locatore, ad esempio costituita da una riduzione del canone di locazione dovuto (così, ad esempio, Cass. sent. n. 8705/2015).
Conclusioni
In conclusione, affidarsi immediatamente ad un Avvocato che si occupa di contratti di locazione commerciale per una consulenza specifica sul proprio caso, consentirà:
al locatore di poter sapere se, nel suo caso specifico, dovrà versare o meno l’indennità di avviamento al conduttore;
viceversa al conduttore, di poter capire se ha diritto a tale indennità;
ad entrambi, di cercare una soluzione transattiva in caso di controversia che possa evitare una causa, con notevole risparmio di tempo e di costi.
