Sfratto per morosità locazione commerciale: come riottenere il tuo immobile
22 gen 2024
Questo articolo offre una panoramica sullo sfratto per morosità per locazione commerciale, ovvero per i casi di locazioni ad uso diverso da quello abitativo. La procedura di sfratto per morosità, infatti, può essere promossa dal proprietario sia nel caso in cui abbia concesso in locazione un immobile ad uso abitativo (come si analizza meglio in questo articolo sullo sfratto nelle locazioni ad uso abitativo), sia che lo abbia concesso in locazione ad uso commerciale, quindi per uso diverso da quello abitativo.
Quindi, questo articolo è utile sia al locatore (quasi sempre il proprietario dell’immobile) per comprendere come e quando attivare la procedura, sia al conduttore (che di seguito verrà chiamato anche inquilino, per comodità di chi legge) per capire come e quando può essere sfrattato.
Sfratto per morosità locale commerciale: cos’è e quando si può promuovere
Perché ricorrere allo sfratto per morosità?
Procedura sfratto per morosità locazione commerciale: come si attiva
Procedura sfratto per morosità locazione commerciale: come funziona
Cosa succede all’udienza?
Come raggiungere la liberazione dell’immobile?
Conclusioni
Sfratto per morosità locale commerciale: cos’è e quando si può promuovere
Lo sfratto per morosità per una locazione commerciale, è un procedimento giudiziario previsto dalla legge al quale il il locatore può ricorrere per ottenere il rilascio dell'immobile quando l’inquilino moroso non paga il canone di locazione e/o le spese condominiali.
Per poter promuovere lo sfratto per morosità, è necessario, innanzitutto, avere un regolare contratto di locazione registrato. Se il contratto non è registrato, non è possibile avviare questa procedura. La mancanza di registrazione del contratto di locazione, infatti, implica la nullità del contratto medesimo e l’impossibilità di avvalersi dello strumento dello sfratto per morosità.
Lo sfratto per morosità per un locale commerciale, a differenza di quello previsto per gli immobili concessi in locazione ad uso abitativo, necessita che l’inadempimento dell’inquilino possa essere definito “grave”, tale da giustificare la risoluzione del contratto e, quindi, l’attivazione del procedimento di sfratto per morosità. Mentre per lo sfratto per morosità per una locazione ad uso abitativo l’art. 5 Legge n. 392/1978 fornisce un indicatore che stabilisce se l’inadempimento sia tale da poter permettere l’attivazione della procedura di sfratto per morosità, nel caso dello sfratto per morosità per una locazione commerciale non c’è una norma specifica che ci indichi espressamente e predeterminatamene quando l’inadempimento del conduttore possa essere definito grave e, quindi, possa giustificare l’avvio della procedura di sfratto per morosità.
Spetta al Giudice valutare se, nel caso concreto, l’inadempimento sia da giudicare grave al punto da poter dar luogo alla risoluzione del contratto per inadempimento e convalidare lo sfratto per morosità.
A tal riguardo la giurisprudenza ha statuito che affinché possa chiedersi la risoluzione del contratto di locazione commerciale, quindi ad uso diverso da quello abitativo, debba esservi un grave inadempimento dei canoni di locazione e/o spese condominiali, tale da rompere l’equilibrio contrattuale in essere tra le parti, considerato il comportamento complessivo del conduttore e la durata del contratto. Ciononostante, ai fini di una veduta d’insieme, i giudici, confortati in questo senso dalla giurisprudenza, utilizzano anche i criteri previsti dall’art. 5 della Legge n. 392/1978, ossia quando il conduttore non abbia provveduto a pagare:
Il canone di locazione (anche solamente una rata) e siano trascorsi 20 giorni dalla scadenza del pagamento;
e/o
Le spese condominiali (ovviamente quelle di spettanza dell’inquilino) per un ammontare che vada a superare le due mensilità di canone di locazione.
Infine, è necessario evidenziare sin da subito che il procedimento di sfratto per morosità, in questo caso, è azionabile solo nel caso in cui si tratti di una locazione commerciale, non invece quando ci si trovi di fronte ad un contratto di affitto di ramo d’azienda. In quest’ultimo caso, dovrà essere proposto un ricorso ex art. 447 bis c.p.c., preceduto dal tentativo di mediazione obbligatoria.
Perché ricorrere allo sfratto per morosità?
Il locatore ricorrendo allo sfratto per morosità, innanzitutto, può riottenere il possesso dell’immobile di sua proprietà, dal momento che l’inquilino non rispetta più i termini di pagamento. Per questo motivo avrà la possibilità di risolvere il contratto di locazione con il conduttore chiamato in causa, in maniera tale da poter liberamente disporre dell’immobile (per venderlo ad esempio o per concederlo in locazione ad altro inquilino), ma anche per non dover corrispondere l’indennità di avviamento al conduttore perché la risoluzione avverrebbe per colpa di quest’ultimo. Ulteriori dettagli su questo articolo sull'indennità di avviamento.
In secondo luogo potrà ottenere, con lo stesso procedimento, un provvedimento per recuperare le somme non pagate dall’inquilino. Infatti, nella maggior parte dei casi, unitamente allo sfratto per morosità, viene proposta anche un’ingiunzione di pagamento per i canoni di locazione non pagati, che ha la finalità di ottenere un provvedimento giudiziale, chiamato decreto ingiuntivo, di condanna del conduttore al pagamento di tali canoni.
Procedura sfratto per morosità locazione commerciale: come si attiva
Per attivare la procedura di sfratto per morosità locale commerciale, occorre rivolgersi a un Avvocato e portargli:
il contratto di locazione;
il conteggio della morosità maturata;
gli eventuali solleciti di pagamento già inviati all’inquilino.
Il primo passo che si potrà fare sarà quello di inviare una lettera di messa in mora in cui il conduttore verrà sollecitato al pagamento delle somme dovute, ponendo un termine entro cui lo stesso è invitato a pagare (in genere 10-15 giorni), pena il ricorso alle vie legali; l'intento sarà quello di risolvere la questione bonariamente.
La lettera di messa in mora può essere inviata con raccomandata con ricevuta di ritorno, oppure tramite PEC, ma il preventivo invio della stessa non costituisce un obbligo per il locatore.
Nel caso in cui la lettera di messa in mora non venga presa in considerazione dal conduttore, l’Avvocato, potrà predisporre l’intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, che è l’atto introduttivo del procedimento, e notificarlo.
Come detto, contestualmente all’atto di intimazione di sfratto, potrà essere chiesto un decreto ingiuntivo per ottenere la condanna del conduttore al pagamento delle somme dovute.
Procedura sfratto per morosità locazione commerciale: come funziona
Il procedimento di sfratto per morosità inizia con la notificazione all’inquilino moroso di un atto di intimazione di sfratto per morosità con contestuale citazione per la convalida, che contiene la citazione dell’inquilino davanti al Tribunale per l’udienza di convalida.
Per quanto riguarda le tempistiche, la legge stabilisce che devono intercorrere almeno 20 giorni liberi tra il giorno della notifica del documento e il giorno dell’udienza.
L'avvocato si occuperà di prenotare la prima udienza disponibile presso il tribunale competente. Quindi non potrà scegliere liberamente la data dell'udienza, ma dovrà prenotarla nel rispetto dei 20 giorni liberi
Il Tribunale competente è quello nel cui circondario ha sede l’immobile locato.
Cosa succede all’udienza?
All’udienza di sfratto per morosità, possono verificarsi diverse situazioni, in base a cosa farà l’inquilino e/o il locatore:
1) Il locatore non si presenta all’udienza di convalida
Può accadere che l’Avvocato del proprietario non si presenti all’udienza (probabilmente perché non ne ha più interesse) come accade nel caso in cui si sia trovato un accordo dopo la notifica dell’atto di intimazione.
In questo caso, il procedimento di sfratto per morosità si estingue e il contratto di locazione rimane in essere tra le parti.
2) L’inquilino non si presenta all’udienza di convalida
Il Giudice, verificata la regolarità della notifica, convalida lo sfratto per morosità, che è il cosiddetto provvedimento di sfratto esecutivo.
Il provvedimento di convalida dello sfratto per morosità contiene la pronuncia della risoluzione del contratto di locazione che, quindi, cessa di esistere e, entro i successivi 30 giorni, bisognerà provvedere alla sua cancellazione presso l’Agenzia delle Entrate.
Con l’ordinanza di convalida dello sfratto per morosità il Giudice fissa il termine a partire dal quale, se l’inquilino non dovesse rilasciare spontaneamente l’immobile, si può iniziare l’azione esecutiva di rilascio. Si possono trovare ulteriori dettagli in questo articolo sullo sfratto esecutivo.
3) L’inquilino si presenta all’udienza di convalida, ma non propone opposizione
Il Giudice convalida lo sfratto come nel punto precedente.
4) L’inquilino si presenta e propone opposizione
L’inquilino si presenta e propone opposizione alla convalida.
Ovviamente motivi dell’opposizione devono essere validi, come l’aver già provveduto al pagamento della morosità, non, invece, per esempio, l’essere impossibilitato di provvedere al pagamento.
Il Giudice, a questo punto, provvede a mutare il rito ai sensi degli artt. 667 e 447 bis c.p.c.
Pertanto la causa proseguirà nelle forme del rito ordinario locatizio e terminerà con l’emissione di una sentenza.
Se, invece, l’opposizione non è fondata su prova scritta, il Giudice (su istanza del locatore e del suo Avvocato) emette un’ordinanza immediatamente esecutiva di rilascio ai sensi dell’art. 665 c.p.c.
L’importante differenza rispetto allo sfratto per morosità relativo ad una locazione ad uso abitativo è che nello sfratto per morosità locale commerciale non è previsto dalla legge che il conduttore possa richiedere o ottenere il cosiddetto termine di grazia di massimo 90 giorni per sanare la morosità.
Come raggiungere la liberazione dell’immobile?
Ottenuta la convalida dello sfratto per morosità per locazione commerciale, se l’inquilino moroso, come spesso accade, non rilascia spontaneamente l'immobile, è necessario attivare la procedura esecutiva di rilascio per arrivare all’esecuzione dello sfratto e rientrare in possesso del proprio immobile, che si può approfondire in questo articolo sullo sfratto esecutivo.
Conclusioni
In conclusione, affidarsi immediatamente ad un Avvocato che si occupa dello sfratto per morosità per locazione commerciale consentirà:
al locatore di non incorrere in errori di procedura, poterne valutare i presupposti e, nel caso, poter accelerare i tempi del rilascio dell’immobile;
al conduttore, di scegliere la strategia più adeguata, qualora vi siano motivi di opposizione allo sfratto o per ritardarne la sua esecuzione;
ad entrambi, di cercare una soluzione transattiva della controversia che possa evitare la causa, con notevole risparmio di tempo e di costi.
