Sfratto per morosità locazione ad uso abitativo: come riavere il tuo immobile
10 gen 2024
Questo articolo offre una panoramica di informazioni generali sullo sfratto per morosità per locazione ad uso abitativo. Quindi, è utile sia al locatore (quasi sempre il proprietario dell’immobile) per comprendere come e quando attivare la procedura, sia al conduttore (che di seguito verrà chiamato anche inquilino, per comodità di chi legge) per capire come e quando può essere sfrattato.
Lo sfratto per morosità è una delle procedure di sfratto previste dal nostro ordinamento alla quale si può ricorrere quando l’inquilino è moroso perché non paga il canone di locazione e/o le spese condominiali di sua spettanza.
Di seguito si vedrà nel dettaglio come si attiva e come funziona, nello specifico, la procedura di sfratto per morosità nel caso di immobili locati ad uso abitativo.
Sfratto per morosità: cos’è e quando si può promuovere?
Perché ricorrere allo sfratto per morosità?
Procedura sfratto per morosità locazione abitativa: come si attiva
Come funziona e come avviene lo sfratto per morosità?
Cosa succede alla prima udienza?
Come raggiungere la liberazione dell’immobile?
La tassazione dei canoni non percepiti
Sfratto per morosità locale commerciale
Conclusioni
Sfratto per morosità: cos’è e quando si può promuovere?
Come detto prima, lo sfratto per morosità è un procedimento giudiziario previsto dalla legge al quale il locatore può ricorrere per ottenere il rilascio dell'appartamento quando il conduttore non paga il canone di locazione e/o le spese condominiali.
Per poter promuovere lo sfratto per morosità, è necessario avere un regolare contratto di locazione registrato. Se il contratto non è registrato, non è possibile avviare questa procedura. La mancanza di registrazione del contratto di locazione, infatti, comporta la nullità del contratto medesimo e l’impossibilità di avvalersi dello strumento dello sfratto per morosità.
Il procedimento di sfratto per morosità nelle locazioni ad uso abitativo può essere promosso nei seguenti casi:
quando l’Inquilino non ha pagato il canone di locazione (anche una sola mensilità) e sono trascorsi 20 giorni dalla scadenza del pagamento;
e/o
quando l’Inquilino non ha pagato quanto dovuto a titolo di spese condominiali quando l'importo supera le due mensilità di canone.
Questi casi sono espressamente stabiliti dall’art. 5 della Legge n. 392/1978 che recita “il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell’art. 1455 del codice civile”.
Invece, nello sfratto per morosità nei contratti per uso commerciale, un ulteriore presupposto perché il Giudice possa emettere un provvedimento di rilascio dell’immobile è che vi sia un grave inadempimento da parte del conduttore. La gravità dell’inadempimento viene valutata dal Giudice sulla base delle somme dovute e del comportamento complessivo dal conduttore. Si possono trovare ulteriori dettagli in questo sullo sfratto per morosità nella locazione commerciale.
Perché ricorrere allo sfratto per morosità?
Il locatore ricorrendo allo sfratto per morosità, innanzitutto, può riottenere il possesso dell’immobile di sua proprietà, dal momento che l’inquilino non rispetta più i termini di pagamento. Per questo motivo avrà la possibilità di risolvere il contratto di locazione con il conduttore chiamato in causa, in maniera tale da poter liberamente disporre dell’immobile (per venderlo ad esempio o per concederlo in locazione ad altro inquilino).
In secondo luogo potrà richiedere e ottenere, con lo stesso procedimento, un provvedimento per recuperare le somme non pagate dall’inquilino. Infatti, nella maggior parte dei casi, unitamente allo sfratto per morosità, viene proposta anche un’ingiunzione di pagamento per i canoni di locazione non pagati, che ha la finalità di ottenere un provvedimento giudiziale, chiamato decreto ingiuntivo, di condanna del conduttore al pagamento di tali canoni.
Procedura sfratto per morosità locazione abitativa: come si attiva
Per attivare la procedura di Sfratto per Morosità è necessario rivolgersi a un Avvocato. Sarà necessario, per accelerare le tempistiche, portare all’Avvocato:
il contratto di locazione, munito ovviamente di registrazione (come già detto il contratto deve essere regolare);
il conteggio della morosità maturata, quindi di tutte le somme non pagate fino a quel momento;
gli eventuali solleciti di pagamento già inviati all’inquilino.
Il primo passo che si potrà fare sarà quello di inviare una lettera di messa in mora in cui il conduttore verrà sollecitato al pagamento delle somme dovute, ponendo un termine entro cui lo stesso è invitato a pagare (in genere 10-15 giorni), pena il ricorso alle vie legali; l'intento sarà quello di risolvere la questione bonariamente.
La lettera di messa in mora può essere inviata con raccomandata con ricevuta di ritorno, oppure tramite PEC, ma il preventivo invio della stessa non costituisce un obbligo.
Nel caso in cui la lettera di messa in mora non venga presa in considerazione dal conduttore, l’Avvocato potrà predisporre l’intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, che è l’atto introduttivo del procedimento, e notificarlo.
Come detto, contestualmente all’atto di intimazione di sfratto, potrà essere chiesto un decreto ingiuntivo per ottenere la condanna del conduttore al pagamento delle somme dovute.
Come funziona e come avviene lo sfratto per morosità?
Il procedimento inizia con la notificazione all’inquilino moroso di un atto di intimazione di sfratto per morosità con contestuale citazione per la convalida, che contiene la citazione dell’inquilino davanti al Tribunale per l’udienza di convalida.
Per quanto riguarda le tempistiche, la legge stabilisce che devono intercorrere almeno 20 giorni liberi tra il giorno della notifica del documento e il giorno dell’udienza.
L'avvocato si occuperà di prenotare la prima udienza disponibile presso il tribunale competente. Quindi non potrà scegliere liberamente la data dell'udienza, ma dovrà prenotarla nel rispetto dei 20 giorni liberi.
Il Tribunale competente è quello nel cui circondario ha sede l’immobile locato.
Cosa succede all’udienza?
All’udienza di sfratto per morosità possono verificarsi diverse situazioni, in base a cosa faranno l’inquilino e/o il locatore:
1) Il locatore non si presenta all’udienza di convalida
Può accadere che l’Avvocato del proprietario non si presenti all’udienza, probabilmente perché non ne ha più interesse, ad esempio se è stato trovato un accordo dopo la notifica dell’intimazione.
In questo caso, il procedimento di sfratto per morosità si estingue e il contratto di locazione rimane in essere tra le parti.
2) L’inquilino non si presenta all’udienza di convalida
Il Giudice, verificata la regolarità della notifica, convalida lo sfratto per morosità, che è il cosiddetto provvedimento di sfratto esecutivo.
Il provvedimento di convalida dello sfratto per morosità contiene la pronuncia della risoluzione del contratto di locazione che, quindi, cessa di esistere e quindi, entro i successivi 30 giorni, bisognerà provvedere alla sua cancellazione presso l’Agenzia delle Entrate.
Con l’ordinanza di convalida dello sfratto per morosità il Giudice fissa il termine a partire dal quale, se l’inquilino non dovesse rilasciare spontaneamente l’immobile, si può iniziare l’azione esecutiva di rilascio. Ulteriori dettagli in questo articolo sullo sfratto esecutivo.
3) L’inquilino si presenta all’udienza di convalida, ma non propone opposizione e non richiede il termine di grazia
Il Giudice, verificati i presupposti, emetterà un’ordinanza di convalida di sfratto e fisserà la data entro la quale ottenere il rilascio forzato dell’immobile, come spiegato nel punto precedente.
4) L’inquilino si presenta e ottiene il termine di grazia
Se inquilino si presenta all’udienza, può chiedere al Giudice la concessione del c.d. termine di grazia (solo nel caso in cui si tratti di una locazione ad uso abitativo).
Si tratta di un termine di massimo 90 giorni, previsto dall’art. 55 Legge n. 392/1978, che il Giudice concede all’intimato per sanare la morosità, oltre agli interessi e alle spese legali per la procedura.
Il Giudice, in questo caso, fissa un’altra udienza, in una data entro i 10 giorni dalla scadenza dei massimo 90 giorni assegnati, per verificare l’intervenuto pagamento di tutte le somme.
A questa successiva udienza:
se l’inquilino non avrà pagato integralmente le somme entro il termine di grazia concessogli, il Giudice convaliderà lo sfratto per morosità;
se, invece, l’inquilino avrà provveduto al pagamento integrale di quanto dovuto (quindi della morosità maturata, degli interessi e delle spese legali nella misura liquidata dal Giudice), il procedimento di sfratto per morosità verrà dichiarato estinto e il contratto di locazione rimarrà in essere tra le parti.
Va precisato che il termine di grazia può essere richiesto ed ottenuto dall’inquilino intimato solo ed esclusivamente nel caso in cui si tratti di locazione ad uso abitativo. Nel caso in cui si tratti di locazione non abitativa, invece, non è prevista la possibilità di accedere a questo strumento per sanare la morosità dopo la notifica dell’intimazione di sfratto e “salvare”, in questo modo, il contratto di locazione dalla risoluzione.
5) L’inquilino si presenta e propone opposizione
L’inquilino si presenta e propone opposizione alla convalida.
Ovviamente l’Inquilino deve avere dei validi motivi, come l’aver già provveduto al pagamento della morosità. Non sono validi motivi, invece, l’essere impossibilitato a provvedere al pagamento per aver perso il lavoro, essere in cassa integrazione o simili.
Il Giudice, quindi, provvede a mutare il rito ai sensi degli artt. 667 e 447 bis c.p.c. e, pertanto, la causa proseguirà nelle forme del rito ordinario locatizio, non più sommario, e terminerà con l’emissione di una sentenza.
Se l’opposizione non è fondata su prova scritta il Giudice, su istanza del locatore emette un’ordinanza immediatamente esecutiva di rilascio ai sensi dell’art. 665 c.p.c.
6) L’inquilino si presenta in udienza e salda la morosità
In questo caso si ha la conclusione del procedimento con il pagamento in udienza.
Come raggiungere la liberazione dell’immobile?
Ottenuta la convalida dello sfratto per morosità, se l’inquilino, come spesso accade, non rilascia spontaneamente l'immobile, è necessario attivare la procedura esecutiva di rilascio per arrivare all’esecuzione dello sfratto e rientrare in possesso del proprio immobile. Si possono trovare ulteriori dettagli in questo articolo sullo sfratto esecutivo.
La tassazione dei canoni non percepiti
Quanto al problema della tassazione dei canoni non percepiti, occorre distinguere tra:
Locazioni ad uso Abitativo
Locazioni ad uso Diverso
La disciplina è differente.
Tassazione dei canoni non percepiti e locazioni ad uso abitativo
Il D.L. n. 34/19, convertito con modificazioni dalla Legge n. 58/2019 ha modificato la formulazione dell’art. 26 del DPR n. 917/86 (TUIR). Il decreto, sostanzialmente, consente al locatore di non dover pagare imposte sui canoni di locazione (non percepiti) fin dal momento in cui procede con l’intimazione di sfratto per morosità (comunicazione di intimazione di sfratto al conduttore moroso) o con l’ingiunzione di pagamento, senza più dover attendere, come prevedeva il testo prima della modifica, la conclusione della procedura di sfratto per morosità.
Tassazione dei canoni non percepiti e locazioni ad uso diverso
Per le locazioni ad uso diverso, invece, purtroppo questo meccanismo non è applicabile e quindi i canoni non percepiti vanno comunque dichiarati sino all’ottenimento del provvedimento di convalida dello sfratto che risolve il contratto.
Sfratto per morosità locale commerciale
Come detto, la procedura di sfratto per morosità può essere promossa dal proprietario sia nel caso in cui abbia concesso in locazione un immobile ad uso abitativo, sia che lo abbia concesso in locazione ad uso commerciale.
In quest’ultimo caso è necessario, però, evidenziare sin da subito che il procedimento di sfratto per morosità è azionabile solo nel caso in cui si tratti di una locazione commerciale, non invece quando ci si trovi di fronte ad un contratto di affitto di ramo d’azienda.
Ulteriore approfondimento, in questo articolo sullo sfratto per morosità locale commerciale.
Conclusioni
In conclusione, affidarsi immediatamente ad un Avvocato che si occupa dello sfratto per morosità per locazione ad uso abitativo consentirà:
al locatore di non incorrere in errori di procedura, poterne valutare i presupposti e, nel caso, poter accelerare i tempi del rilascio dell’immobile;
al conduttore, di scegliere la strategia più adeguata, qualora vi siano motivi di opposizione allo sfratto o per ritardarne la sua esecuzione;
ad entrambi, di cercare una soluzione transattiva della controversia che possa evitare la causa, con notevole risparmio di tempo e di costi.
